春節(jié)假期前，北京、上海、深圳等一線城市相繼放松樓市政策以求為小陽(yáng)春的到來(lái)做好鋪墊。春節(jié)返工后首周，央行的降息政策出臺(tái)，率先給房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)了一針強(qiáng)心劑！

　　北京首套房貸款利率降至3.95%

　　2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，維持不變；5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個(gè)基點(diǎn)，這不僅是2024年的首次降息，更是5年期以上LPR的歷史單次最大降幅。

　　梳理歷次報(bào)價(jià)來(lái)看，自2019年8月以來(lái)，LPR共發(fā)生8次變動(dòng)，其中有5次實(shí)現(xiàn)了MLF利率與LPR報(bào)價(jià)的聯(lián)動(dòng)下調(diào)；有3次則是在MLF利率未變的情況下，借助降準(zhǔn)、存款利率定價(jià)改革等方式降低了銀行綜合融資成本，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了LPR不同程度的下調(diào)，單次下調(diào)幅度一般在5-15個(gè)基點(diǎn)左右。

　　本次下調(diào)后，當(dāng)前購(gòu)買首套和二套房房貸利率下限分別降至3.75%(5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn))、4.15%(5年期以上LPR+20個(gè)基點(diǎn))，進(jìn)一步接近歷史最低點(diǎn)。

　　北京朝陽(yáng)一家商行房貸部工作人員同樣稱，城六區(qū)內(nèi)首套房貸利率調(diào)整為4.05%，二套為4.55%。另外，目前城六區(qū)外首套房貸利率調(diào)整為3.95%，二套調(diào)整為4.5%。

　　貸款100萬(wàn)月供將減少144.8元

　　隨著貸款利率的降低，不少購(gòu)房人也開(kāi)始糾結(jié)是否要趕趁東風(fēng)提前還貸。以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降25個(gè)基點(diǎn)，月供減少144.8元，累積30年月供減少5.22萬(wàn)元。

　　但若只考慮理財(cái)收益率與房貸利率價(jià)差擴(kuò)大就提前還款，并不是一筆劃算的交易，還需要從還款時(shí)間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評(píng)估。

　　首先，根據(jù)央行發(fā)布的相關(guān)公告要求，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶協(xié)商，利率定價(jià)方式二選一：也就是固定利率或者浮動(dòng)利率，即LPR+加點(diǎn)(加點(diǎn)可為負(fù)值)。其中LPR報(bào)價(jià)由央行每個(gè)月公布一次，點(diǎn)位由商業(yè)銀行根據(jù)綜合情況自行確定。

　　2019年，為提高貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的代表性，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行類型在原有的全國(guó)性銀行基礎(chǔ)上增加城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行和民營(yíng)銀行，涉及銀行由10家擴(kuò)大至18家。

　　通常情況下，選擇固定利率，每年的還款利率不變，直到還清所有貸款為止；但如果選擇浮動(dòng)利率，房貸利率的定價(jià)則是由LPR為定價(jià)基準(zhǔn)+基點(diǎn)(1個(gè)基點(diǎn)是0.01%)后構(gòu)成。

　　如果在貸款時(shí)不是固定利率貸款，而是浮動(dòng)利率貸款，那么實(shí)際執(zhí)行利率按照合同約定的重定價(jià)周期LPR的調(diào)整而變化。在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與加點(diǎn)數(shù)值計(jì)算確定。

　　也就是說(shuō)，對(duì)于即將要簽房貸合同的人，本月五年期LPR下降后簽合同，比上月簽將更加劃算。

　　但值得注意的是，LPR調(diào)整后，用戶的房貸利率并非立即調(diào)整。一般來(lái)說(shuō)，房貸利率需等到下一個(gè)重定價(jià)日或貸款的發(fā)放日(不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協(xié)議時(shí)進(jìn)行選擇)，進(jìn)行執(zhí)行。

　　“小陽(yáng)春”行情或逐漸開(kāi)啟

　　2024開(kāi)年以來(lái)，政策利好持續(xù)落地，信號(hào)意義明顯。隨著春節(jié)后，居民工作、購(gòu)房置業(yè)逐漸進(jìn)入正軌，在一線及核心二線城市，政策效果有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，2024年年初，央行下調(diào)了再貸款、再貼現(xiàn)利率，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放了約1萬(wàn)億元中長(zhǎng)期低成本資金，同時(shí)，去年底主要銀行也下調(diào)了中長(zhǎng)期存款利率，這些舉措有效降低了銀行的中長(zhǎng)期負(fù)債成本，一定程度助推了LPR下行。

　　本次5年期以上LPR大幅下調(diào)后，購(gòu)房者置業(yè)成本下降，有望強(qiáng)化核心城市政策效果，“小陽(yáng)春”行情或逐漸開(kāi)啟。但值得關(guān)注的是，去年同期高基數(shù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，接下來(lái)2-3個(gè)月，不管是新房還是二手房銷售規(guī)模同比表現(xiàn)或整體偏弱。

　　文/楊昊岳

責(zé)任編輯：崔景靚